06.10.2026
На месте бывшего аварийного здания «Дома связи» по адресу проспект Первомайский, 12 планируется возведение крупного гостиничного объекта — пятизвёздочного СПА- и конгресс-отеля. Новый комплекс на земельном участке площадью 4 895 кв. м с кадастровым номером 26:34:020101:1 станет крупнейшим специализированным частным гостиничным конгресс-центром в Кисловодске. Проект ориентирован на предоставление услуг размещения без обязательных санаторно-курортных программ, что позволит привлечь в регион новый сегмент круглогодичного делового туризма и дополнить создаваемую в городе государственную инфраструктуру для масштабных съездов.
Инвестором проекта выступает Группа «Агроком» — российский многоотраслевой холдинг предпринимателя Ивана Саввиди. Холдинг уже имеет девелоперский опыт создания пятизвездочных отелей высшей категории, включая «Гранд Ростов Хаятт Ридженси» в Ростове-на-Дону. Для непосредственной реализации проекта на Ставрополье создана дочерняя структура ООО «Кисловодск Девелопмент». Разработчиком бизнес-плана и финансовой модели выступила краснодарская консалтинговая компания «Макон» (Macon) Консалтинговая компания MACON, являющаяся одной из ведущих независимых аналитических организаций России в сфере недвижимости с опытом более 850 проектов. Архитектурно-планировочные решения разработаны тандемом проектных бюро «БЫСЫМ» (Адыгея) и AZE design, специализирующихся на проектировании сложных инженерных объектов с учетом региональных требований по сейсмостойкости.
Согласно проектным материалам актуализации июня 2026 года, общая площадь 16-этажного здания со ступенчатым объёмом и 3 подземными уровнями составит 53 357 кв. м. Объект относится к классу ответственности КС-2, имеет I степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности С0. Архитектурный облик здания решен в пастельных тонах: нижняя стилобатная часть будет облицована натуральным известняком, а высотная жилая башня — облегченными панелями из стеклофибробетона. Комплекс спроектирован вплотную к существующему кафе «Avatar», формируя новую высотную доминанту района. Номерной фонд включает 341 ключ, из которых 286 составляют классические гостиничные номера, а 55 — апартаменты с кухонными зонами, расположенные в форме каре вокруг внутреннего благоустроенного двора с 6 по 16 этажи.
Внутренняя логистика разработана по принципу изолированных потоков. Подземная часть включает паркинг на 219 машино-мест, прачечную полного цикла, резервуар пожарной воды объемом 204 куб. м, очистные сооружения поверхностного стока и автоматический узел регулирования теплоснабжения. Все зоны разгрузки, погрузки и дебаркадеры вынесены под землю и скрыты от улиц. На первом этаже разместятся лобби, лобби-бар, ресторан и автономные лифтовые холлы для постояльцев номеров и владельцев апартаментов. Второй этаж площадью 3 359 кв. м полностью отведен под конгресс-сегмент: трансформируемый бальный зал вместимостью свыше 200 человек при банкетной рассадке, просторное фойе, банкетную кухню и 4 переговорные комнаты площадью 59,0 кв. м, 57,3 кв. м, 39,8 кв. м и 36,0 кв. м. Зона имеет независимый каскад эскалаторов и отдельный вход с улицы. Третий этаж является техническим (2 476 кв. м) и обеспечивает водоподготовку бассейна, расположенного на четвертом этаже в составе СПА- и велнес-сегмента площадью 2 476 кв. м. Здесь также запроектированы термальный комплекс, медицинский и диагностический блоки, процедурные кабинеты, фитнес-зал и фреш-бар. Здание будут обслуживать 4 гостевых лифта, 2 лифта для ресторана и 2 служебных лифта, а на отметке кровли +70,20 м запланирована вертолетная площадка.
В рамках градостроительного регламента территориальной зоны гостиничного обслуживания ОД-2-1 проектная высота здания до верха кровли составляет 67,20 м при городском лимите в 70 м, что исключает необходимость запроса отклонений по высоте. Текущие точечные расхождения эскизного проекта с нормативами ПЗЗ города сейчас прорабатываются инвестором: для вхождения в лимит по проценту застройки (60%) пятно застройки сокращается на 25 кв. м (до 60,5%), а для соответствия нормативу по этажности (15 этажей) два технических этажа внутри здания будут объединены в один без изменения общей высоты.
Финансовая модель проекта с горизонтом в 22 года предусматривает общий объем инвестиций в размере 10,41 млрд рублей с НДС, где 80% (8,33 млрд рублей) покрывается за счет льготного кредита по федеральной программе поддержки туристической инфраструктуры по ставке 3% + 30% от ключевой ставки ЦБ РФ. Удельные затраты составляют 30,5 млн рублей на один номер. Выручка в зрелый год планируется на уровне 3,33 млрд рублей (65% — проживание при среднем плановом тарифе 24,8 тыс. рублей в сутки и загрузке 70%, 30% — мероприятия и питание). По расчетам компании «Макон», комплекс ориентирован на пустующий сегмент короткого отдыха и деловых поездок (27% спроса), при этом по высотности и емкости инфраструктуры новый отель существенно превосходит ключевых действующих игроков города, включая MAYRVEDA Kislovodsk (6 этажей, 113 номеров), «Ария» (7 этажей, 100 номеров) и Green Resort Hotel & SPA (7 этажей, 87 номеров).
Социально-экономический эффект для Кисловодска выражен в прогнозируемых налоговых поступлениях в размере 16,2 млрд рублей за расчетный период (в среднем около 1,2 млрд рублей в год в зрелом режиме функционирования). Проект предполагает создание 239 постоянных рабочих мест со средней зарплатой 80,6 тыс. рублей. В рамках улучшения городской среды будет полностью ликвидирован старый фонд аварийного «Дома связи» (6 305 кв. м), признанный сейсмоопасным. Наземная сеть дорог разгрузится за счет создания общего фонда в 231 парковочное место. Также инвестор берет на себя обязательства и расходы по инженерной защите и укреплению фрагмента прилегающей территории у реки Березовой, находящейся в зоне подтопления. Реализация проекта призвана сгладить фактор сезонности, когда в зимний период загрузка отелей города падает до 50%.
Дорожная карта проекта рассчитана на пять последовательных этапов. В 2026 году прошедшее заседание Градостроительного совета Кисловодска было посвящено согласованию объемно-пространственного решения, высотной отметки и стилистики фасадов. На период 2026–2027 годов запланированы окончательная разработка проектной документации, прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство. В 2027 году начнется вынос инженерных сетей и демонтаж старого здания, а в 2027–2030 годах пройдет основной цикл строительно-монтажных работ и меблировки. Ввод высотного комплекса в эксплуатацию и запуск операционной деятельности намечены на III квартал 2030 года.